Le marché immobilier donne actuellement matière à réflexion sur le sujet de taux de capitalisation. Au vu de la situation inédite des taux de crédit et des différents types de défiscalisation possibles, la pierre semble être la solution idéale. Toutefois, il est nécessaire d’étudier avec attention chaque facteur et de prendre en compte les répercussions du prélèvement à la source.

Quelle loi fiscale pour quel investisseur ?

Loi	Objectif	Montant annuel d’impôt	Rentabilité brute potentielle	Durée	Type de bien concerné	Apport personnel
Censi-Bouvard / LMNP	Défiscaliser, se construire un patrimoine et un complément de revenu sur le long terme	Si LMNP, pas d’importance	4,5%	Sur le long terme pour générer du revenu non fiscalisé	Neuf ou ancien loué en meublé	Pas nécessaire
Pinel	Réduire ses impôts, se construire un patrimoine et pérenniser sa retraite	Supérieur à 2.500€	De 3,5 à 4,5%	6, 9 ou 12 ans	Neuf ou ancien (vétuste à rénover)	Pas nécessaire
Malraux	Réaliser une forte défiscalisation et obtenir une forte valeur patrimoniale de type immobilier financier	Supérieur à 10.000€	7%	6 ans de location minimum 15 ans conseillés au regard de l’imposition sur la plus-value	Biens anciens situés en secteur sauvegardé (centre-ville historique) nécessitant de nombreux travaux	Oui généralement

Daniel et Chantal, couple toulousain, souhaitent préparer leur retraite. Pour en profiter pleinement, ils veulent, dans un premier temps, réaliser des économies d’impôts. Le couple a une fille, Myriam, qui part faire ses études à Nantes. En tant que parents attentionnés, ils souhaitent construire et transmettre un patrimoine à leur fille. Dans le cas de Daniel et Chantal, deux dispositifs peuvent correspondent à leur situation : Censi-Bouvard / LMNP ainsi que la loi Pinel.

Toutefois, le couple souhaite défiscaliser rapidement en vue de sa retraite, prévue d’ici huit ans. Au vu de ces exigences, la loi Pinel semble être le dispositif le plus avantageux :

• défiscalisation dès la première année (si mise en location),
• construction de son patrimoine et de sa retraite,
• possibilité de louer le logement à sa descendance.

Comment investir en Pinel ?

Un investissement via la loi Pinel se doit d’être un projet mûrement réfléchi, d’autant que le dispositif est très prisé des acheteurs. L’économie d’impôt ne doit pas se présenter comme l’élément décisif. En effet, plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour réussir un investissement locatif.

L’emplacement du logement est un élément clé pour investir en Pinel. Les zones tendues sont idéales pour un investissement locatif. Ces zones, ou ces aires urbaines, profitent d’une demande locative supérieure à l’offre. Ainsi, le propriétaire est quasiment assuré de trouver un locataire. Attention toutefois au choix de la ville : favoriser une commune où il fait bon vivre est plus judicieux (Toulouse, Nantes, Bordeaux, …) que de se tourner vers une ville où la qualité de vie n’est pas avérée. Par ailleurs, en fonction des zones, le loyer Pinel du logement varie. L’investisseur a tout intérêt à calculer les loyers en fonction des zones Pinel et à comparer le coût d’achat de son bien. En effet, il serait regrettable d’acheter un logement à un prix plus élevé que le marché et de le louer à un tarif moindre que dans la commune voisine.

Une attention particulière doit être portée à la durée de mise en location du bien. Avec la loi Pinel, la location se fait sur 6, 9 ou 12 ans. Il n’est donc pas possible de louer sur 8 ou 10 ans.

C’est sur cette problématique que Daniel et Chantal réfléchissent. Même si le couple compte louer à leur fille le logement qu’ils vont acquérir via la loi Pinel, ils doivent prendre en compte les paramètres ci-dessus. Il est possible que Myriam continue ses études ou parte travailler dans une autre ville. Dans ce cas, ses parents devront trouver un nouveau locataire. Après une étude du marché immobilier nantais, le choix du couple se porte vers le quartier des Hauts-Pavés / Saint-Félix.

Cette zone, située au nord de l’hyper-centre, est attractive en raison de la présence d’un secteur universitaire, du tramway et de l’Erdre. Second quartier le plus peuplé de Nantes, il profite d’un taux d’étudiants plus élevé que dans le reste de la ville. Par ailleurs, ce quartier est situé en zone Pinel B1 : cette information permet aux futurs locataires du quartier d’estimer le montant mensuel maximum de leur loyer. À noter qu’en zone B1, le prix déterminé par la loi Pinel est de 10,07€ du mètre carré. En prévision des études de leur fille, et de leur départ en retraite, le couple estime ensuite la durée de mise en location de leur logement. Ils arrêtent leur choix sur 9 ans.

Prélèvement à la source et défiscalisation, comment faire ?

Reporté au 1^er janvier 2019, le prélèvement à la source marque la fin du décalage d’une année entre la perception du revenu et le paiement des impôts. Pour éviter une double charge fiscale durant l’année de transition de cette ordonnance, le législateur prévoit l’annulation de l’imposition des revenus 2018 via un crédit d’impôt exceptionnel : le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement.

Toutefois, le prélèvement à la source a été conçu de sorte qu’il n’y ait aucune répercussion sur les investisseurs qui ont acquis un bien en loi Pinel. Bien que le traitement fiscal et les calculs vont changer lors de la mise en place du mécanisme, l’administratif, quant à lui, reste le même. Les particuliers devront réaliser une déclaration d’impôts classique sur leurs revenus 2018, en mai 2019. L’avis d’imposition émis en septembre 2019, sur les revenus déclarés de 2018, présentera une fiscalité de 0€ via l’année blanche. Le gouvernement a prévu de restituer la réduction Pinel en septembre 2019 en fonction de la déclaration faite par le particulier en mai 2019.

Le prélèvement à la source n’aura aucun impact sur l’investissement de Chantal et Daniel. Si le couple achète et loue un bien en 2018, il percevra les avantages fiscaux de la loi Pinel comme prévu. Le couple fera une déclaration fiscale classique en mai 2019 sur ses revenus de 2018. L’administration fiscale va alors émettre un avis d’imposition calculé sur les revenus 2018 déclarés. Étant donné qu’il s’agit d’une année blanche, cet impôt sera annulé. Or, exceptionnellement, l’administration fiscale fera un chèque aux contribuables pour redistribuer la réduction d’impôt qui aurait dû être imputée sur l’impôt annulé. Autrement dit, le fonctionnement sera quasi-identique aux années précédentes.